Имущественные хлопоты

Это следствие кампании (а именно такой термин прижился в СМИ применительно к тем или иным массовым и централизованным действиям) по выявлению скрытых доходов граждан. Скрытые доходы — это, как минимум, скрытый налог на доходы физических лиц, а НДФЛ, по недавнему заявлению главы ФНС, входит в тройку бюджетообразующих налогов. С одной стороны, любой объект недвижимости зарегистрирован государством, а значит, надёжно сцеплен с налогом на имущество, что, с другой стороны, вовсе не означает прямого контроля над доходами собственника, полученными от эксплуатации этого самого имущества. Вполне вероятно, что, например, «лишняя» квартира или офис, исходя из посткризисных явлений, стоят с потухшими окнами, а может, и наоборот.

Рейдов по их проверке налоговым законодательством не предусмотрено. В набор прав налоговых инспекций входит право «осматривать любые используемые налогоплательщиком для извлечения дохода либо связанные с содержанием объектов налогообложения помещения», но эта процессуальная процедура возможна исключительно при проведении выездной налоговой проверки. Согласитесь, это не наш случай. Поэтому, что касается жилых помещений, то их «оборот» отдан на совесть собственников, так как налаженных способов контроля над доходами от квартиросъёмщиков нет. Кроме того, даже при желании декларирования дохода от сдачи в наём квартиры возникнет больше вопросов, чем ответов. Так что вернёмся к нежилым помещениям.

При всей сложности по отслеживанию судьбы нежилых помещений, сразу скажем, что большая их часть «автоматически» вовлечена в систему налогового контроля. Речь идёт о помещениях, связанных с торговлей или бытовыми услугами. Причина тому — единый налог на вменённый доход, вынуждающий арендаторов раскрывать карты. Уплата ЕНВД привязана к физическим показателям. Для торговли это квадратные метры. Что касается бытовых услуг, то, хотя само место расположения и метраж на налогообложение, например, в Рязани не влияют, порядок заполнения налоговой декларации по ЕНВД требует указать адрес места деятельности. При камеральных проверках, как правило, понадобятся договоры аренды, если это несобственное помещение, поэтому такие объекты всё же «засвечены» в налоговых правоотношениях.

На волне желания минимизировать собственные налоги с доходов от аренды некоторые прибегают к договору безвозмездного использования имущества или ссуды. Но признаки бесплатного сыра есть и в этом случае. По официальной версии считается, что арендатор, неважно, фирма это или физическое лицо, получает некий доход — материальную выгоду, равную рыночной стоимости не оплаченной аренды. От массовой перезагрузки данной позиции с целью пополнения бюджета спасает то, что крайне тяжело обосновать сумму этой самой материальной выгоды. Именно технические сложности и не спустили этот способна землю с небес налоговой методологии. Дело в том, что для расчёта надо произвести сравнение цен на идентичные или однородные объекты, но объекты недвижимости, как правило, все разные. Один на левой стороне улицы, другой на правой, один на остановке, другой спрятан за киоском и т. д. В принципе, по этой же причине очень трудно выставить барьер и «копеечной» арендной плате, если уж таковая имеет место. И всё же, если вы не любители неприятного осадочка, то безвозмездными договорами злоупотреблять нельзя. Ещё один нюанс против безвозмездных договоров связан с налогом на имущество. Налог на имущество по нежилым помещениям может быть весьма ощутимым. Кроме того, активно готовится почва для нового налога на недвижимость. Так, уже утверждён федеральный стандарт оценки кадастровой стоимости, по которому предполагается рассчитывать стоимость каждого объекта, и настал черёд тендеров для оценочных компаний.

В то же время, сейчас использование помещения в деятельности, переведённой на уплату ЕНВД, или при«упрощёнке» позволяет налог на имущество не уплачивать. Чтобы получить эту возможность, придётся представить документы об использовании такого имущества. Например, при сдаче имущества в аренду предпринимателям, применяющими упрощённую систему, потребуется представить договор аренды. Кстати, частота выбора арендодателем упрощённой системы налогообложения не случайна. Утяжелять такие отношения НДС не так уж и выгодно, так как сопоставимого «входного» налога нет и чаши весов, начисления/вычеты, перевесят в сторону уплаты. Кроме того, в силу определённых обстоятельств, по большому счёту связанных с защитой собственного имущества, в качестве собственников нежилых помещений выступают именно физические лица. Немаловажно, что применение УСН с объектом налогообложения «доходы» предусматривает 6-процентную ставку, что, по сути, представляет самый низкий порог изъятий при личном налогообложении.

Таким образом, физические лица, сдающие в аренду нежилые помещения, могут пойти двумя путями, в зависимости от желаний и возможности. Первый путь, описанный выше, связан с регистрацией ИП и избранием удобной системы налогообложения — УСН, в том числе для экономии по имущественному налогу. Путь второй — сдавать имущество без регистрации в качестве предпринимателя, но с уплатой 13% НДФЛ и соответствующего налога на имущество. Такой путь имеет право быть, например, в том случае, когда по роду своей деятельности арендодатель не может быть предпринимателем. К тому же, даже учитывая экономию, любая предпринимательская деятельность сопряжена с дополнительными издержками вроде радости годового общения с Пенсионным фондом, а также с минимальными (как при 6-процентной «упрощёнке»), но всё же рисками.

При проверке освобождения предпринимателей от уплаты налога на имущество, а заодно для попутного контроля над использованием данного объекта, идёт сопоставление общей площади с площадью, использование которой документально подтверждено. Во всяком случае, из отдельных кусков должен быть воссоздан пирог целиком. Если бесхозными останутся, скажем, 10 метров, налог придётся заплатить с этих самых 10 метров. Стоимость можно рассчитать пропорционально. В любом случае, даже двигаясь по накатанным рельсам, время от времени надо сверяться с сигналами светофоров. Так что наш совет: если есть сомнения, то лучший способ их развеять — это консультация.