Управа на управдома

Управа на управдома	08.08.2012

Жалобы жителей многоквартирных жилых домов на работу эксплуатирующих организаций в настоящее время, увы, не редкость.

Своевременно оплачивая коммунальные услуги, гражданин вправе требовать от управляющей компании выполнения обязательств, обозначенных в договоре

Большинство из них связаны с тем, что рязанцы недовольны работой своей управляющей компании (УК): в доме не вывозится мусор, не ремонтируется текущая крыша, не предоставляются отчеты о выполненной работе, а в подвале и вовсе устроили мастерскую. За эти и другие нарушения управляющую компанию можно привлечь к административной ответственности, а ее нерадивый руководитель будет оштрафован. Итак, за что же наказывают управдомов?

Добро пожаловаться
В структуре жилищного фонда областного центра немало многоквартирных домов, возведенных более 50 лет назад. Объектов так называемого барачного типа немало в поселках Соколовка, Шлаковый, Строитель. Да и центр города пока не избавлен от ветхого наследия первой половины XX столетия. В таких домах хозяйничают крысы, в подвалах – блохи и комары, подъезд не моют, а мусор неделями не вывозится. Подобные нарушения санитарно-эпидемиологических норм можно зафиксировать, пригласив с проверкой сотрудников санэпидемстанции и Роспотребнадзора. Согласно действующему Административному кодексу, нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц от 10 до 20 МРОТ, а на юридических – от 100 до 200 МРОТ или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Наиболее распространенные нарушения, судя по жалобам горожан, – это невыполнение должным образом работ по содержанию дома: управляющая компания не ремонтирует текущую кровлю, не вывозит мусор и т. д. Скоро исполнится год, как в Рязани действует общественная комиссия по контролю в сфере ЖКХ. Именно туда с просьбами воздействовать на нерадивую управляющую компанию обращаются рязанцы. Так, жители дома № 1/34 на улице Советской Армии (управляющая компания ООО «Жилбытсервис») жаловались на целый ряд проблем, как то: протекающая крыша, низкая температура в коридорах верхних этажей многоэтажного дома, прохладные батареи отопительной системы, слабый напор в магистрали холодного водоснабжения. Эти вопросы долго не решались.

Владельцы квартир в доме № 12, корп. 2 на улице Великанова (управляющая компания МП «ЖЭУ № 9») рассказывали, что в один из подъездов периодически затекают ливневые стоки. Кроме того, тяжелый автотранспорт, подъезжающий к расположенному рядом частному магазину, постепенно разрушил придомовое асфальтовое покрытие. У жильцов дома № 4, корп. 2 на улице Черновицкой было очень много претензий к управляющей компании ООО «Бытремсервис». Минувшей зимой жильцы мерзли из-за низкой температуры в квартирах, из-за неостекленных окон и текущих батарей в подъезде. По их словам, на все требования о ремонте управляющая компания отвечает либо отказами, либо молчанием. Похожая ситуация – в доме № 42 на ул. Островского. Управляющая компания срезала водосточные трубы, в результате чего в непогоду стены дома мокли, а обращения в «Бытремсервис» оставались без ответа.

Как быть в таких случаях? Все требования к работам, которые управляющая компания обязана проводить безоговорочно, установлены Постановлением РФ №491 от 13.09.2006 г. «Правила содержания общего имущества многоквартирного дома…» и Постановлением Госстроя № 170 от 03.11.2003 г. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Часто управленцы объясняют свое бездействие недостатком средств. Это лукавство. Все виды работ, предусмотренные законом, они обязаны выполнять, несмотря ни на что. Административный штраф за неисполнение своих обязанностей составит от 40 до 50 МРОТ для должностных лиц и от 400 до 500 МРОТ – для юридических.

Открыто и откровенно
Кстати, а откуда жители могут знать, действительно ли у управляющей компании недостаточно средств для проведения каких-либо работ или это лишь оговорка, позволяющая уйти от определенной Жилищным кодексом ответственности? Те условия, в которых вынуждено выживать современное жилищно-коммунальное хозяйство, все еще являются новыми для большинства сограждан. Зачастую мы не имеем ни малейшего представления о своих правах и обязанностях и о том, какие права и обязанности имеет эксплуатирующая наше жилье организация. Между тем управляющая компания должна регулярно предоставлять собственникам многоквартирного дома отчет о финансово-хозяйственной деятельности и иные документы, касающиеся управления жильем.

Этот «святой долг» возложен на хозяйствующего субъекта Постановлением РФ от 23 сентября 2010 г. № 731, где сказано, что управляющая компания обязана предоставить документы для ознакомления любому собственнику, а также раскрыть информацию в сети Интернет: план ремонтных работ, отчет о финансово-хозяйственной деятельности, протоколы общих собраний собственников по вопросам текущего ремонта и содержания жилья и т. д. Неисполнение данного требования не только влечет взыскание с коммунальщиков денежного штрафа, но и может привести к дисквалификации организации сроком до одного года.

«Футболисты» непобедимы?
По сложившейся в России традиции летом в жилых домах отключают горячую воду, а иногда – и холодную. Связано это с проведением так называемых профилактических работ на городских или внутридомовых сетях. Однако для каждого отключения существуют оговоренные законом сроки. Например, Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам…» четко определено время, на которое управляющая компания или поставщик коммунального ресурса может оставить дом без снабжения. Например, без воды – не более чем на 8 часов в течение месяца. Поэтому, если по вине УК вы сидите без света, воды или отопления дольше положенной нормы, компанию можно наказать все тем же штрафом, верхняя граница которого определена размером в 100 МРОТ.

Чтобы привлечь управляющую компанию или ТСЖ к административной ответственности, необходимо написать заявление в надзорные органы (прокуратуру, Госжилинспекцию, Роспотребнадзор). В нем следует подробно изложить суть нарушений, а также приложить документальные доказательства, например, акт о низком качестве холодной воды. После этого надзорные органы обязаны устроить проверку, и, если факты нарушения подтвердятся, вашу обслуживающую организацию оштрафуют. Конечно, в реальной жизни исполнить данные рекомендации не так-то просто. Все-таки мы живем в России, стране со своей спецификой. Пока найдешь контролирующую организацию, а в ней – еще и соответствующего своему статусу руководителя, причем специалиста, а не «футболиста», как часто бывает, все желание доказывать свою правоту пропадает. Нередко на переписку с контролирующими органами уходят долгие месяцы. Так, жильцы дома № 19 на улице Зубковой написали не одно обращение в самые различные организации Рязани, чтобы их управляющая компания наконец-то приняла меры и отремонтировала годами протекающую кровлю. Свои эпистолы они слали с 2009 по 2012 год, пока ситуация не нормализовалась.

До новых встреч… в суде

Наиболее распространенные нарушения, судя по жалобам горожан, – это невыполнение должным образом работ по содержанию дома: УК не ремонтирует текущую кровлю, не вывозит мусор и т. д.

Стоит ли тратить время и силы на то, чтобы добиться от своей управляющей компании выполнения обязательств, возложенных на нее действующим Жилищным кодексом и договором, который заключается с собственниками жилья? Не проще ли нанять другую, более дееспособную компанию? Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел этого свода законов – «Управление многоквартирными домами». В разделе расписаны не только правила, как выбрать способ управления домом, но и условия и основания замены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ.

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом – истечение срока действия договора с прежней организацией. Узнать этот срок можно в самой компании. По пункту б статьи 162 ЖК РФ договор автоматически продляется, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его расторжении. Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще. Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой компании. Для этого придется провести общее собрание.

Несколько сложнее избавиться от УК в том случае, если срок договора еще не истек. Придется расторгнуть договор управления. Статья 450 Гражданского кодекса (ГК) РФ предусматривает расторжение договора по соглашению сторон по основаниям, предусмотренным в самом договоре, а также по решению суда. Если найти взаимопонимание не удается, то к судебному заседанию нужно подготовить свидетельства существенных нарушений его условий со стороны УК. Это понятие раскрывается в пункте 2 статьи 450 ГК РФ: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона, либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.

Безусловно, все подобного рода недостатки должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру – и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались. Не помешают обращения в аварийную службу города – все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Несоблюдение сроков, тем более неоднократное, – резонное основание для расторжения договора. Не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать в суде решающими.

Подготовил Николай Сорокин

Мнение

Светлана Исаева, жительница Рязани:
– У нас сложилась неоднозначная ситуация. Жильцы не были удовлетворены работой управляющей компании и хотели расторгнуть с ней договор. У нас были даже необходимые доказательства невыполнения компанией своих обязательств, включая предписания жилищной инспекции. Однако сделать это было непросто. Сначала управляющая компания аргументировала свое нежелание расстаться с нами тем, что, рассчитывая на продолжение договора и имея кредитные обязательства, понесла затраты на приобретение необходимого для работы оборудования, и потеря клиента негативно отразится на ее долгосрочных планах. Но впоследствии компания просто объявила себя банкротом, закрыла все счета и таким образом прекратила свое существование. Мы уже вынуждены были искать другую эксплуатирующую организацию. На мой взгляд, правильнее выстраивать конструктивные отношения с управляющей компанией, искать точки соприкосновения и договариваться. Все конфликты ни к чему хорошему не приводят, задач по содержанию жилья не решают. Пока мы разбирались с многочисленными обоюдными претензиями, дом практически не обслуживался, многое было упущено, в том числе возможность попасть в государственную программу капитального ремонта. Важно понимать, что сегодня в ЖКХ сложилась такая ситуация, когда от жильцов напрямую зависит, каким будет их дом – надежным, благоустроенным или нет.

Игорь Яшин, генеральный директор ООО «ГУЖК Железнодорожного района», депутат Рязанской городской Думы:
– Способов сменить управляющую компанию несколько. Первый, самый простой и бескровный, – дождаться окончания действия договора, заключенного между жильцами и УК. Для этого собственники квартир не позднее чем за месяц должны предупредить компанию о прекращении работы с ней. Но даже если предупреждение было сделано в срок, а за несколько дней до истечения даты действия договора жильцы провели общее собрание собственников и изменили свое решение, предоставив его в УК, договор продлевается. Второй путь – завершить работу, не дожидаясь окончания договорных отношений. Для этого нужны веские основания, например, предписания жилинспекции о неисполнении управляющей компанией своих обязательств. В Рязани, как правило, смена управляющей организации связана с борьбой двух компаний за обслуживание дома, и каждая из них имеет своих сторонников среди жильцов. В практике работы нашей компании есть другой прецедент: мы сами хотим отказаться от обслуживания дома, так как он находится в крайне плохом состоянии, а размер оплаты за коммунальные услуги не позволяет нам привести его в порядок. У нас просто не хватает средств на его обслуживание. В настоящее время мы пытаемся отстоять свою правоту в суде.

«Дом.Строй», №31/2012

Метки: ЖКХ, Игорь Яшин