«Вторичка» поднимает паруса

Звездный час эконом-класса
Эксперты особенно осторожны в своих прогнозах относительно городского жилья. Правда, о возможном падении цен речь не идет, однако и рост прогнозируется в пределах инфляции. В первые месяцы 2011 года на вторичном рынке жилья увеличение средней стоимости квадратного метра не превысит 2% в месяц. Поддерживать цены будет ипотечное кредитование и сравнительно небольшое предложение квартир. В свою очередь, сдерживающим фактором будет то обстоятельство, что недвижимость не является сейчас такой же привлекательной для инвестиций, как, например, три года назад. Самые прочные позиции – у городского жилья эконом-класса. По мнению директора по маркетингу Центрального агентства недвижимости Ольги Артюшиной, «наиболее востребованным на рынке по-прежнему является жилье эконом-класса. Основное предпочтение покупатели отдают квартирам улучшенных планировок – это порядка 60%% всех приобретаемых квартир. На втором месте предпочтений находятся “брежневки” – порядка 20-25%. Более старые квартиры (“хрущевки”, “сталинки”) рассматриваются в последнюю очередь, как правило, из-за нехватки денежных средств на более дорогостоящее жилье.

В структуре покупок по количеству комнат лидирует одно- и двухкомнатные квартиры. На их долю приходится около 75% всех сделок на рынке». В 2011 году на вторичном рынке Рязани, скорее всего, будет наблюдаться дефицит подобных объектов. Отметим, что речь идет именно о готовых объектах или находящихся в завершающей стадии строительства. Эксперты считают, что в нынешнем году произойдет некий строительный разрыв, когда немногочисленные объекты 2009-2010 года будут завершаться, а новые проекты застройщики не успеют запустить. Некоторые аналитики связывают это не только с недавними экономическими потрясениями, но и со вступлением в силу закона об энергоэффективности. Теперь все вновь строящиеся здания должны соответствовать новым, более высоким требованиям энергоэффективности. Например, толщина стен должна быть увеличена с 300 до 350 мм, новые требования предъявляются ко всем элементам и конструкциям здания – окнам, наружным стенам. Те проекты, которые уже согласованы и получили разрешение на строительство, будут возводиться по старым нормативам. А те, что в стадии проектирования, придется перерабатывать в соответствии с этими требованиями. Это может привести к паузе в выходе проектов на рынок и увеличению себестоимости строительства, а значит, к дальнейшему увеличению спроса именно на вторичное жилье.

Под знаком стабильности
Локомотивом роста рынка жилья в наступившем году, видимо, будет вторичный рынок жилья эконом-класса. Судя по мнениям наших экспертов, наибольшим спросом в году прошедшем пользовалось малометражное жилье площадью до 55 квадратов, расположенное как в центральных, так и в спальных районах областного центра. Для изменения данного тренда пока нет оснований. Еще одна знаковая тенденция 2010 года – увеличение роли Интернета как одного из главных каналов размещения информации о реализуемых объектах недвижимости. Увы, многие представители рязанского риэлторского сообщества недооценивают возможности Всемирной паутины и уповают на газеты частных объявлений, где декларируемый объем достигается за счет многократного дубляжа информации. Возрождение регионального рынка жилья эксперты объясняют возвращением отложенного спроса, который дал о себе знать на волне восстановления российской экономики. Возвращение покупателей на рынок также обусловлено тем, что в 2010 году стала очевидна тенденция повышения цен на жилье и понимание того, что снижения в ближайшие годы уже не будет. Некоторые аналитики считают, что уже к началу осени можно предположить начало кампании со стороны риэлторских и девелоперских структур на тему необходимости покупать квартиру до выборов и введения налога на недвижимость.

Предвыборные маневры
Но подобные призывы, скорее всего, будут справедливы в отношении не всех категорий жилья. Удельный вес квартир, предназначенных участникам различного рода социальных проектов – очередникам, военным, ветеранам войны, – существенно возрастает. Предвыборный маневр? Очень похоже. Но такой тренд существенно сокращает объемы дешевого коммерческого жилья, доступного на рынке. В результате цены идут вверх, и востребованным становится жилье большего метража, возможно, с менее привлекательными потребительскими характеристики. Альтернативы нет, поэтому покупатель вынужден затягивать пояс, брать кредит, тем самым увеличивая платежеспособный спрос и обеспечивая увеличение прибыли риэлторам, застройщикам, банкирам. Для сравнения: подобное происходит с зарплатами бюджетников. Их нужно повышать? Нужно. А где взять деньги? Либо повысить налоги, либо напечатать новые купюры. И в том, и в другом случае вымываются из обращения дешевые товары, которые доступны всем и на которые претендуют все больше занятых в сфере деловой активности граждан. Вот так предвыборная раздача слонов приводит к сокращению объемов высоколиквидного жилья, поступающего в продажу.

Правда, в нынешних условиях этот механизм работает не в полную силу. Объемы строительства сократились. По сути дела, сейчас происходит возвращение этих показателей на докризисный уровень, и объем социальных программ, несмотря на весь их шумный пиар в нашем городе, скорее всего, скажется на «вторичке», а не на объемах реализуемых новостроек, так как те же ветераны войны в абсолютном большинстве случаев предпочтут приобрести уже обжитую квартиру. Люди по-разному воспринимают возможную нестабильность, связанную с выборами, и часть «продвинутых» покупателей хотят купить квартиру до этого времени – мало ли что будет дальше. Люди, много лет копившие на квартиру, могут решиться на покупку жилья экономкласса до выборов даже ценой большого самоограничения, снизив привычный уровень жизни (опасаясь дальнейшего развития событий). А вот крупный капитал, нацеленный на дорогое жилье, может расценить фактор нестабильности как сигнал подождать, отложить покупку недвижимости, а то и вывести капитал за рубеж, например, приобрести жилье за границей.

В итоге влияние выборов на рынок недвижимости может оказаться двояким: подстегнет спрос на дешевое жилье (вызвав рост цен в этом сегменте) и совсем не будет способствовать увеличению спроса на дорогое. Дешевые и качественные квартиры нового фонда при таком раскладе имеют шанс прибавить в цене к концу весны 2012 года 10-15%, а то и 20%, а вот дорогое жилье бизнес-класса и повышенной комфортности, скорее всего, будет расти в цене на уровне инфляции. Есть еще один фактор – налог на недвижимость. До выборов эту тему трогать не будут, в макроэкономическом прогнозе правительства его введение было обозначено 2013 годом. Но это неизбежно станет одним из первых непопулярных шагов нового президента, кто бы им ни оказался. Не исключено, что шкала налога окажется прогрессирующая – чем дороже жилье, тем больше придется платить. Это еще одна причина состоятельным людям подумать, прежде чем приобретать что-то стоящее: может, лучше сначала посмотреть, сколько за это нужно будет постоянно выплачивать?

Скромное обаяние малометражек
В целом общий уровень спроса в ближайший год, скорее всего, продемонстрирует положительную динамику, так как, согласно прогнозу Министерства экономического развития, показатель ВВП будет увеличиваться, а значит, население в целом будет богаче, чем в 2010 году. Еще один фактор, позитивно влияющий на спрос, – это развитие ипотечного рынка. Здесь мы будем наблюдать появление все большего количества выгодных, интересных для потребителя продуктов. Банки будут снижать процентные ставки, условия предоставления займов станут более гибкими, так как многие кредитно-финансовые учреждения строят весьма амбициозные планы по выдаче займов.

Как мы уже отметили выше, за последние два года объемы строительства нового жилья сократились, и это будет тормозить динамику появления новых квартир на вторичном рынке. Это касается как жилья экономического класса, так и более дорогих сегментов. Основной спрос будет сконцентрирован в экономсекторе. Наибольший интерес будут вызывать квартиры не старше 20 лет с современной площадью и планировкой. Однокомнатные квартиры метражом не менее 35 кв. м и двухкомнатные не менее 50 кв. м станут лидерами по обороту. Возможно также оживление рынка в сегменте бизнес-класса, но в том случае, если общая экономическая ситуация в стране будет благоприятная. В то же время понижение спроса возможно на малогабаритные квартиры с морально устаревшими планировками – смежными комнатами, крохотными кухнями, низкими потолками.



Ольга Геннадьевна Артюшина, директор по маркетингу Центрального агентства недвижимости
– Традиционно в начале года, после праздников, на рынке недвижимости происходит некоторое затишье. Этот год не стал исключением. Как продавцы, так и покупатели стали проявлять активность только во второй половине января. Следует отметить, что благодаря высокой активности со стороны покупателей продавцы в последние месяцы неохотно шли на какое-либо снижение цен, и объекты, как правило, продавались по ценам предложений. Корректировка стоимости происходила только по квартирам, находящимся в срочной продаже, либо завышенным ценам предложений (не соответствующим рыночной стоимости). Мы отмечаем значительное сокращение разницы между ценой предложения и ценой сделки. С оживлением рынка в последние месяцы наметился и постепенный рост цен – порядка 1% в месяц. Однако этот прирост не увеличивается, и прогнозировать существенный ценовой скачок в ближайшее время пока вряд ли стоит. Мы отмечаем увеличение доли прямых покупок с использованием ипотеки и социальных субсидий. В 2010 году, по сравнению с предыдущим годом, значительно улучшилась ситуация на рынке ипотечного кредитования. Банки вывели новые ипотечные программы. Активно работают государственные программы, такие как «Ипотека – МСК», «Военная ипотека», программы субсидирования молодых семей, выделяются субсидии для ветеранов ВОВ.

Николай Васильевич Паротиков, генеральный директор агентства недвижимости «Лея»
– Довольно неожиданным для нас стало некоторое замедление покупательской активности на вторичном рынке, наметившееся в середине декабря прошлого года, ведь исторически сложилось, что люди обычно стремятся решить квартирный вопрос до новогодних каникул. Во второй половине года благодаря участникам социальных программ – ветеранам войны, военным, жителям ветхого фонда – стал явственно ощущаться дефицит малометражного жилья. Традиционные лидеры по ликвидности – «малосемейки» и «однушки», срок экспозиции которых при качественных потребительских характеристиках не превышает двух-трех недель. Торг на рынке уместен всегда, и зачастую коррекция цены возникает из-за необходимости срочной продажи либо ввиду изначально завышенной стоимости. Иногда на изменение цены влияют налоговые обязательства, связанные с продажей квартиры, находящейся в собственности менее трех лет. Сейчас слышишь много рассуждений, касающихся выхода рынка из кризиса, но мы стараемся ориентироваться на объективные реалии. Падение цен практически во всех сегментах остановилось, а если брать два прошедших квартала, то наблюдается четкая тенденция роста числа заключаемых сделок на вторичном рынке. Думаю, что в этом году на рынке должна повыситься доля инвестиционных сделок, ведь экономическая конъюнктура этому способствует.

Роман Александрович Олимпиев, директор агентства недвижимости «Прометей»
– Думаю, что в 2011 году основным генератором спроса на вторичное жилье будут различные ипотечные программы, причем речь идет не только о продуктах банков с мощным государственным участием, но и о предложениях коммерческих банков, многие из которых успешно работают по стандартам АИЖК. Устойчивой популярностью пользуются программы, ориентированные на молодые семьи, в приобретение жилья активно вкладывается материнский капитал. Нынешняя ценовая стабильность, безусловно, выгодна покупателям, причем итоговая цена сделки иногда может отличаться от первоначальной на 3-5% в зависимости от стоимости объекта и готовности продавца идти на уступки. Я не могу утверждать, что уровень активности на рынке вернулся к докризисным показателям. Уже хорошо, что рынок перестало лихорадить. Отмечу, что немалую часть сделок мы заключаем благодаря размещению информации на различных интернет-ресурсах. На мой взгляд, Всемирная паутина с каждым годом будет составлять все более серьезную конкуренцию бумажным носителям. Кто не понимает этого, рано или поздно окажется в проигрыше. На мой взгляд, цены на жилье в Рязани в наступившем году будут расти примерно теми же темпами, что и инфляция. Исключение, пожалуй, составит малометражное жилье экономкласса, темпы удорожания которого, видимо, превысят 12%.