Потрясений не предвидится

Для того чтобы понять, как будет складываться ситуация в этом секторе экономики в 2011 году не будет лишним вспомнить ключевые события, произошедшие в отрасли за последние 12 месяцев. Ведь последствия многих из них рынок сможет оценить только спустя время. Как то, что «аукнулось» в 2010 году, «откликнется» в 2011?

Пустите в профессию!
Для строительного комплекса 2010 год начался без преувеличения по-новому. Это выразилось прежде всего в том, что отрасль стала саморегулируемой. К 1 января в Рязанской области была зарегистрирована первая местная саморегулируемая организация (СРО) – Некоммерческое партнерство «Объединение рязанских строителей». По словам председателя Союза строителей Рязанской области Вячеслава Немчинова, процесс создания СРО в Рязани был нелегким. Трудности возникли, во-первых, в связи с требованием закона к составу СРО. Чтобы организация была легитимной, в нее должны войти не менее 100 профильных предприятий. Вступительный взнос сначала составлял миллион рублей, а затем был снижен до 300 тысяч. В экономических условиях конца 2009 – начала 2010 годов далеко не каждая строительная компания могла безболезненно изъять из оборота требуемую сумму. Вячеслав Васильевич считает это обстоятельство главной причиной того, что рязанские строители вынуждены были, образно говоря, запрыгивать в последний вагон уходящего поезда.

Объединять местных застройщиков пришлось путем неоднократных встреч и обсуждений ближайших перспектив. По признанию некоторых представителей строительной отрасли региона, оставалась надежда, что положение о создании СРО в итоге будет отменено. Но когда стало очевидно, что уже через месяц можно лишиться возможности вести непосредственную деятельность, то процесс объединения заметно активизировался. Надо отметить, что ситуация с созданием СРО подобным образом складывалась почти во всех субъектах федерации. По прошествии года представители рязанского строительного бизнеса единодушны в мнении о том, что пока кардинальных перемен в связи с новой формой регулирования на рынке не произошло. По их словам, продолжается процесс становления. Не до конца отработаны механизмы взаимодействий, оставляет желать лучшего и законодательное регулирование деятельности СРО. Все компании, которые вели активную деятельность на строительном рынке, вошли в состав тех или иных СРО и получили предусмотренные законом допуски. Оставшиеся за бортом, то есть не вошедшие в СРО, по мнению Вячеслава Васильевича Немчинова, представляли собой компании, существующие лишь на бумаге.

Кадастровый сюрприз
Неприятным нововведением 2010 года стало для рязанских застройщиков и производителей строительных материалов постановление правительства Рязанской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области», вступившее в силу с 1 января 2010 года. Согласно этому постановлению кадастровая стоимость земли, в зависимости от категории и вида разрешенного использования, увеличилась в несколько, а иногда и в несколько десятков раз. Так как налог на пользование земельным участком рассчитывается на основании его кадастровой стоимости, то и размер земельного налога с этого года существенно увеличился. Например, средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. метра земель в Рязани для вида разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки» до этого года составлял 1714,96 рублей, то теперь – 2449,87 рублей. Производители стройматериалов, в частности ЖБИ, расположенные на территории областного центра, вынуждены были изыскивать дополнительные миллионы для уплаты налога на землю. Учитывая то, что строительный рынок в начале 2010 года продолжал стагнировать, нововведение грозило серьезными последствиями. Производители вынуждены были увеличить конечную стоимость производимой продукции, но сделали это настолько, насколько позволял рынок. По признанию ряда руководителей рязанских ЖБИ, год был для них непростым, а увеличившийся в 2010 году налог на землю вынужденно отразится на работе предприятий в 2011 году.

Ваша ставка?
Весной 2010 региональный рынок недвижимости проявил заметную активность. Главной причиной этого стало возвращение на рынок ипотеки. Прозвучавший в начале года призыв премьер-министра Владимира Путина к банкам снижать ставки по ипотечным кредитам до 7-6% годовых дал надежду как застройщикам, так и потенциальным покупателям. Если говорить о рынке новостроек, то уже к апрелю выдать кредит на приобретение строящегося жилья были готовы Сбербанк, Прио-Внешторгбанк», ВТБ-24, Газэнергопромбанк, «Возрождение». Размер годовых ставок зависел от первоначального взноса, срока кредита и подтвержденного дохода. Каждый банк предлагал несколько вариантов ипотечного кредитования, условия которых зависели как от возможностей клиента, так и от того, какой кредит будет выбран – с фиксированной или плавающей ставкой. В целом размер годового процента варьировался в следующих пределах: у Сбербанка – от 13,25 до 17,25%; у «Прио-Внешторгбанка» – от 16 до 18%; у «ВТБ-24» – от 16,6 до 18,1%. Банк «Возрождение» кредитовал участников долевого строительства по стандартам АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) – при первоначальном взносе от 50 до 70% (включительно) ставка по кредиту установлена на уровне 10,5%, от 40 до 49% – 10,75%, от 30 до 39% – 11% годовых. «Газэнергопромбанк» был готов выдавать кредиты на те новостройки, застройщики которых аккредитованы в этом банке. Кредитные продукты для вторичного рынка были разнообразнее, а годовые ставки на приобретение готового жилья ниже в среднем на 2-3%. Например, ставка «ВТБ-24» при кредитовании готового жилья начинается с 13,1%.

Результатом активизации ипотечного рынка стало заметное увеличение сделок как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. В декабре руководители строительных компаний Рязани констатировали, что количество сделок с использованием ипотечных программ в настоящее составило порядка 15-17% от общего объема заключенных договоров на приобретение квартир.

Уверенная поступь
По заверениям экспертов, весной на региональном рынке недвижимости стали заметны положительные тенденции. Главные опасения аналитиков, выражавшиеся прежде всего в том, что из-за тяжелого состояния отечественной экономики в 2009 году рынок жилья станет дефицитным, а цены на квадратные метры неминуемо вырастут, стали терять остроту. Немалую лепту в формирование уверенности в завтрашнем дне принесли на рынок недвижимости застройщики, возобновившие строительство ранее замороженных объектов. Прежде всего это компания ЗАО «Жилстрой», которая с марта по декабрь ввела в эксплуатацию 6 жилых многоэтажных домов более чем на 900 квартир. Приятной новостью июня стало продолжение строительства дома на улице Полевой, законсервированного осенью 2008 года. К четвертому кварталу 2010 года был реанимирован проект компании «Сантехпрофиль», расположенный в микрорайоне Кальное. Все эти явления свидетельствовали об одном: жизнь на рынке недвижимости налаживается, невзирая на природные и экономические катаклизмы.

Размышляя о том, что ждет рынок недвижимости в наступившем году, рискну предположить, что вряд ли стоит готовиться к кардинальным изменениям. По крайней мере, хуже, чем в 2010 году, не будет. И не потому, что хуже некуда. Дело в том, что этот год предшествует президентским выборам, поэтому ипотечные ставки, скорее всего, будут снижаться, законопроекты, способные пошатнуть строительный рынок, вряд ли будут одобрены. Любопытно, что этот незамысловатый прогноз вполне подтверждают предсказания «экспертов» в области астрологии, которые утверждают, что наступивший год Кролика (Кота) по восточному календарю позволит превратить все, даже самые скромные достижения 2010 года, в прочный фундамент будущего успеха. Если все эти предсказания исполнятся, то в год Кролика будут множиться новые объекты и интересные идеи, а кошачья ловкость участников рынка позволит свести риски к минимуму.


Константин Васильевич Головко, директор ООО ПКФ «Стройперспектива»
– О том, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в наступившем году, существует несколько мнений. Одни эксперты склоняются к тому, что замедление темпов строительства, которое мы наблюдали в 2009-2010 годах, приведет к дефициту нового жилья и, как следствие, к стремительному росту цен. Кроме возможного дефицита, рост цен на жилье обусловлен и увеличением налогообложения, и повышением стоимости строительных материалов и энергоресурсов. Другие полагают, что уровень платежеспособного спроса не позволит ценам значительно подняться, а тех объектов, которые в настоящее время находятся в строительстве, будет достаточно для удовлетворения спроса. Эти точки зрения имеют право на существование. Со своей стороны я уверен в одном: если в мировой и отечественной экономике не произойдет форс-мажорных обстоятельств, не будет никаких глобальных потрясений, рынок недвижимости в ближайшей перспективе будет показывать положительную динамику, продолжит свое естественное развитие. Дома будут строиться, квартиры покупаться. 2010 год закончился вполне оптимистично для рынка недвижимости и сформировал тот задел, который позволит ему стабильно работать в 2011 году.

Андрей Анатольевич Гарцев, директор ООО «РК-Строй»
– В 2010 году мы наблюдали стабилизацию на рынке недвижимости после тяжелых кризисных 2008-2009 годов. Большую роль в этом сыграло возвращение на рынок банков. В течение года можно было наблюдать сотрудничество банковской сферы и девелоперского бизнеса, которое выразилось как в кредитовании непосредственно строительства, так и в приобретении строящегося жилья. Помощь банков строительству заключалась и в льготном кредитовании покупателей, и в упрощении процедуры выдачи ипотечных кредитов. Говоря о ближайших перспективах рынка недвижимости, не стоит ожидать существенных перемен. Достигнутое в 2010 получит свое развитие в 2011 году. Ушедший год отчетливо показал, что наиболее востребованным является жилье эконом-класса. Многие строительные компании, которые в докризисные годы ориентировались на более дорогие сегменты, проектировали жилье бизнес-класса и повышенной комфортности, сегодня предлагают качественное жилье, предназначенное для широкого круга покупателей. Кризис показал, что большинство людей нуждается в доступном жилье. И в этом сегменте в 2011 году прогнозируется рост цен до 12-15%. В целом в наступившем году мы ожидаем стабильного, планомерного роста рынка.