Лёд тронулся

К концу первого квартала многие финансовые институты реанимировали ипотечное кредитование, что способствовало активизации покупательского спроса на жильё как вторичного, так и первичного рынка. Уровень заключённых сделок в нише коммерческой недвижимости незначительно превысил уровень тяжёлого 2009 года. Рынок загородного малоэтажного жилья, позиционируемого как альтернатива городскому, пополнился на Рязанщине несколькими новыми проектами. Впрочем, в целом темпы роста строительства и ввода жилья в сравнении с предыдущими годами снизились.

На проходивших в течение года пресс-конференциях об этом неоднократно говорили заместитель министра строительного комплекса Рязанской области Сергей Семёнов и заместитель начальника управления капитального строительства администрации Рязани Александр Фролов. В 2001-2009 годах прирост ввода в эксплуатацию квадратных метров в регионе составлял в среднем 20% ежегодно. И если в 2009 году на территории Рязанской области было введено в строй 356 тысяч квадратных метров жилья, то в 2010 году их стало много меньше — всего 250-300 тысяч. Основную долю строительных площадок составили объекты, находящиеся в стадии завершения. К возведению новых застройщики приступали крайне осторожно. Количество оформляемых в этом году участков под строительство сократилось примерно вдвое по сравнению с периодом двухгодичной давности. На ситуацию влиял не только снизившийся платёжеспособный спрос населения, но и традиционные административные барьеры, минимизировать которые в очередной раз призывал в середине июля премьер-министр РФ Владимир Путин, выступая на совещании, посвященном положению дел в строительном комплексе страны.

Чиновники в Рязани рапортовали, что выдача разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объекта наконец была строго регламентирована — документы администрация Рязани предоставляла в течение 10 дней и безвозмездно (в 2009 году были огромные проблемы, вызванные тем, что разрешения выдавались нарочито медленно). Выдача технических условий на подключение к инженерным сетям также осуществлялась вроде бы за так. Плата взималась с застройщика организациями, эксплуатирующими эти сети и снабжающими жилой фонд водой, электроэнергией и теплом. Размер её рассчитывался на основании утверждённых городской Думой тарифов. Однако стоимость подключения к сетям иногда достигала 25-30 миллионов рублей.

Новое
Всего в 2010 году на территории областного центра велись продажи квартир в 57 новостройках. Из них 26 объектов уже были введены в эксплуатацию, а 18 должны быть сданы до конца года. Оставшиеся 13 жилых домов будут готовы не позднее 2012 года. Среди этой чёртовой дюжины только две строительные площадки были заложены в текущем году (дом на Садовой и жилой комплекс на Пирогова). Два объекта, один из которых расположен на пересечении Введенской и Полевой, а другой — на улице Кальной, были реанимированы после почти полуторагодовалого пребывания в состоянии анабиоза.
Немалую лепту в улучшение картины ввода и строительства жилья в 2010 году внесли региональные власти и новый застройщик микрорайона «Братиславский», продемонстрировав невиданные доселе темпы строительства, — только с начала года в микрорайоне было введено в строй 6 жилых многоэтажных домов на более чем 900 квартир. Кроме того, безусловным подспорьем застройщикам в уходящем году стали федеральные программы по приобретению жилья для различных категорий граждан. Ложкой дёгтя в достаточно спокойной ситуации на первичном рынке жилья Рязани стала строительная корпорация «Кайман», которая в конце года в судебном порядке была признана банкротом. В числе пострадавших оказались более 250 дольщиков, которые вложили средства в так и не построенный дом.

Что касается цен на строящееся жильё, то последний отчёт рязанского аналитика рынка недвижимости Маргариты Савиной констатирует, что в течение года цены на новостройки Рязани объективно снижались. Если в январе средняя цена составляла 35,3 тысячи рублей за квадратный метр, то к середине четвёртого квартала она не превысила 35 тысяч. Однако выводы эксперта не всегда подтверждают представители строительных компаний города. С одной стороны, в отделе продаж СК «Гелиос» сообщили, что за период с печально известных событий 2008 года компания понизила цены на квартиры в возводимых домах с 60 до 45 тысяч рублей за квадратный метр. Причина — снижение покупательского спроса. С другой стороны, руководитель отдела продаж СК «Белый город» Виктор Клюев отметил, что если в 2009 году цена квадратного метра в новостройке компании была 39 тысяч рублей, то уже к середине 2010 года она достигла 43 тысяч рублей. Кстати, по данным Маргариты Савиной, средняя цена на строящееся жильё повышенной комфортности и бизнес-класса к концу года составила 44 тысячи рублей за квадратный метр.

В свою очередь, руководитель отдела продаж ГК «Единство» Елена Прохина также не смогла подтвердить то, что цены на первичном рынке жилья в Рязани продолжают снижаться. Если говорить о стоимости квадратного метра на объектах «ЕДИНСТВА», то она не снизилась, а по ряду жилых домов повысилась в среднем на тысячу рублей. По информации же Рязаньстата, средняя цена квадратного метра нового жилья во втором квартале 2010 года находилась на отметке в 37,99 тысячи рублей.

Вторичное
Цены на жильё вторичного фонда в Рязани планомерно росли — совокупный прирост цен на готовые к проживанию квартиры составил, по разным оценкам, от 4% до 6%. По итогам октября средняя цена квадратного метра «вторички» составила 41,1 тысячи рублей. Что касается спроса, то, по мнению представителей риэлторских компаний города, он был умеренным и концентрировался вокруг традиционно востребованного жилья — 1-2-комнатных квартир эконом-класса. О том, что во вторичном сегменте жизнь не стояла на месте, говорит и то, что количество риэлторских компаний в Рязани продолжает расти — на конец года организаций, специализирующихся на оказании услуг в сфере недвижимости, было уже 85, правда, безусловными лидерами по-прежнему остаются не более пяти.

Загородное
Продолжил своё развитие и рынок загородного коттеджного строительства. На конец года в радиусе 40 километров от Рязани к продаже предлагались коттеджи, таунхаусы и квартиры в 16 организованных жилых комплексах. Надо отметить, что только за второе полугодие общее количество заявленных посёлков увеличилось на три — на рынок вышли коттеджные посёлки эконом-класса «Английский рожок», «Трубниково» и посёлок с рабочим названием «Раменки-2». В шацком направлении (район Дядьково под Рязанью) расположено шесть жилых комплексов, в спасском и михайловском (Сергеевка) — по два, в солотчинском и московском (Рыбновский район) — по три, в ряжском — один. 13 жилых комплексов имеют преимущественно коттеджную застройку, из них один («Английский рожок») предполагает возможное наличие на застраиваемой территории таунхаусов. Два жилых комплекса застраиваются таунхаусами, 2 — многоквартирными домами. В коттеджных комплексах предлагаются участки с подрядом и без подряда, с готовыми коттеджами. В четырнадцати — земли поселений, в одном — рекреационного назначения. Продуманная концепция присутствует только в одном комплексе — форматном посёлке круглогодичного проживания «Снегири». Основные события минувшего года на рынке рязанской загородной недвижимости развивались по пути строительства объектов внутри посёлков и подведения коммуникаций. Например, в июне 2010 года были закончены работы по прокладке основных инженерных коммуникаций на территории ЖК «Виктория».

В основном, площадь предлагаемых земельных участков равна 20 соткам, а средняя площадь дома в коттеджном посёлке — 200 квадратных метров. Материалы возведения — кирпич, панели, клеёный брус, газосиликатные блоки, оцилиндрованное бревно и даже металлический каркас. Минимальный размер участка под коттедж в жилом комплексе — 10 соток («Новый Посад»), максимальный — более 30. Минимальная стоимость приобретения домовладения (коттеджа с участком) — 4 миллиона рублей, максимальная — под 10 миллионов рублей. Между тем, значительной активизации потребительского спроса не наблюдалось. Исключение составляет всё тот же загородный комплекс «Снегири», где только в октябре было подписано сразу несколько договоров на строительство домовладений. Кстати, к ноябрю 2010 года в «Снегирях» велось строительство уже 20 жилых домов, было проведено благоустройство прилегающих к домам территорий. На весну 2011 года запланирован ввод в эксплуатацию и заселение первой улицы посёлка. Ценовые позиции в подавляющем большинстве случаев остались на прежнем уровне — изменения произошли относительно предложения земли в ЖК «Ходынинские дворики», где минимальная цена сотки снизилась до 15 тысячи рублей, и ЖК в селе Алеканово, где предложение сотки опустилось до 30 тысяч рублей. В целом продажи носили единичный характер.

Коммерческое
Если говорить об итогах 2010 года на ниве коммерческой недвижимости, то, по мнению экспертов, спрос на торгово-офисные объекты в большей степени проявляли федеральные игроки, представляющие интерес страхового или банковского бизнеса. Но и здесь речь идёт лишь о единичных сделках. Небольшое количество сделок купли-продажи осуществлялось на внутреннем рынке — незначительно активизировался спрос на квартиры, переводимые в нежилой фонд, и объекты площадью до 100 квадратных метров. А вот в секторе аренды торгово-офисных помещений наблюдался определённый рост. Об этом свидетельствует и изменение арендных ставок: если в период кризиса они снизились на 30-40%, то в течение 2010 года выросли на 10-15% от уровня падения. Торговые помещения в 20-30 квадратных метров, а также расположенные на первой линии объекты коммерческого назначения площадью от 100 до 200 квадратов пользовались повышенной популярностью.

В секторе производственной и складской недвижимости спрос был вялотекущим. Наблюдался он со стороны крупных международных инвесторов, имел характер долгосрочного инвестирования и был подкреплён договорными отношениями на уровне правительства Рязанской области. Кроме того, в течение 2010 года наблюдался внешний интерес к землям коммерческого назначения. По свидетельству представителей риэлторского бизнеса, были крупные заказы на покупку зданий и помещений, предназначенных для гостиничного бизнеса, а также под call-центры и под производства. Но эти заказы также являются инорегиональными. Если анализировать внутренний спрос, ситуация оставалась без заметных изменений.



Денис Абраков, главный редактор газеты о недвижимости «Дом.Строй»
— Сегодня на региональном рынке недвижимости сложились предпосылки для окончательного выхода из кризиса. Наблюдается оживление в сфере ипотечного кредитования, а это лакмусовая бумажка всего рынка. Снижение кредитных ставок привлекает немалое количество покупателей жилья, которые при сохранении нынешних тенденций могут в ближайшие год-полтора вернуть рынок к докризисным позициям. Вслед за снижением ставок по ипотечным займам банки возобновляют кредитные программы. ВТБ 24 и Сбербанк, например, начали выдавать ипотеку при 10% первоначального взноса; некоторые банки наладили выдачу кредитов на покупку квартир в новостройках, готовы кредитовать покупку загородного дома с земельным участком. С другой стороны, у региональной и муниципальной власти должно быть чёткое понимание того, что необходимо устранять административные барьеры в строительстве. Для налаживания диалога между властью, бизнес-сообществом и СМИ по инициативе нашего еженедельника в августе этого года при поддержке администрации Рязани был создан экспертный совет по проблемам жилищного строительства. Кроме того, считаю, информация о свободных участках под строительство должна быть общедоступна. Отрадно, что в Градостроительный кодекс планируется ввести запрет на требования согласований и заключений в отношении проектной документации и её разделов. Нельзя будет выдавать технические условия, не связанные с подключением объекта к инженерным сетям. Это должно облегчить сам процесс строительства, в том числе сократить темпы возведения многоквартирных домов.

Роман Олимпиев, генеральный директор агентства недвижимости «Прометей»
— Уходящий год можно с уверенностью назвать годом стабилизации на рынке вторичного жилья. Средние цены в этом сегменте за 2010 год выросли примерно на 5-10%, что можно считать хорошей тенденцией к восстановлению после кризиса. Весной государство через АИЖК активно стимулировало ипотечное кредитование. Рублёвые ставки по наиболее интересным кредитным программам были ниже докризисных, а также ниже психологически важного уровня в 10% годовых, что привлекло большое количество заёмщиков. Квартиры, особенно сравнительно недорогие «однушки» и «двушки», стали расти в цене. Но в мае АИЖК повысило ставку по кредитам при приобретении квартир на вторичном рынке примерно на 2 процентных пункта, и спрос несколько снизился. Дело усугубилось небывалой жарой и дымом. Многие покупатели и продавцы предпочли уехать из города, отложив решение жилищного вопроса до лучших времён. В начале осени, естественно, произошёл всплеск покупательской активности, связанный с реализацией отложенного спроса, и многие продавцы поспешили повысить цены. Однако в конце октября спрос пошёл на убыль.

Андрей Некрасов, генеральный директор ООО «Центральное агентство недвижимости»
— 2010 год показал оживление рынка недвижимости — возвращается активность, накопился отложенный спрос. На вторичном рынке наблюдается возвращение объёмов сделок к докризисным показателям. Но говорить о масштабной активизации всего рынка недвижимости явно рано. Первичный рынок пока не восстановил свои позиции. Платёжеспособные покупатели переместились на вторичный рынок. При этом значительная доля — это альтернативные покупатели. Несмотря на оживление, активного роста цен не происходит. За 10 месяцев средний рост цен на вторичном рынке составил менее 5%, на первичном рынке около 6%. И ожидать существенного ценового скачка в ближайшее время вряд ли стоит. В сравнении с прошлым годом улучшилась ситуация на рынке ипотечного кредитования. Банки выводят новые продукты, ставки снизились почти до докризисных, действуют государственные программы. При этом есть шанс получить ипотеку на строящиеся квартиры и дома, а также на приобретение или строительство загородного малоэтажного жилья. Динамика снижения процентных ставок за последние полгода даёт повод с оптимизмом смотреть в будущее отечественного жилищного рынка.