Жильё моё

Учитывая, что расценки на ЖКУ поднимаются ежегодно на протяжении более чем десяти последних лет, а качество услуг по-прежнему не радует, возникают закономерные вопросы: кто устанавливает эти тарифы, почему они растут, и есть ли у населения возможность как-то повлиять на ситуацию? Для начала приведём несколько цифр от Росстата. За январь-октябрь 2010 года стоимость жилищно-коммунальных услуг в стране увеличилась в среднем на 12,3%. Рост тарифов ЖКХ существенно опередил темпы инфляции, которая за десять месяцев составила 6,8%. В октябре стоимость ЖКУ выросла на 0,1%. Аналогичный рост был зафиксирован и в предыдущие пять месяцев.

Что касается Рязани, то в будущем году на 17% подорожает оплата холодного водоснабжения, на 18% больше придётся платить за роскошь пользоваться канализацией, на 16% — за тепловую энергию, на 10% — за электроэнергию. Если вспомнить о том, что ещё несколько лет назад повышение тарифов оправдывали поставленной реформаторами ЖКХ целью перевести население на 100% оплату ЖКУ, действительность вступает в конфликт с элементарной математикой — неужели мы так и не вышли на этот 100% рубеж? Конечно, вышли бы уже давно, если бы не пресловутое «но», а точнее — целый ряд условий. Сегодня рост тарифов имеет другое обоснование — обветшалые донельзя коммуникации. Некоторые эксперты оценивают износ коммунальной инфраструктуры в 70% и более. Средств, требуемых только на оплату потребления энергоресурсов, недостаточно для приведения в должный вид коммунальных сетей. Учитывая всё ту же инфляцию, рост налогов, ежегодно ухудшающееся состояние этих сетей, затраты ресурсоснабжающих организаций растут, а одним из источников их покрытия является карман рядового потребителя.

Чтобы ситуация с тарифами стала предельно понятной, необходимо посмотреть на сегодняшнюю систему ЖХК глазами пресловутой ленинской «кухарки». Наши затраты на проживание в домах и квартирах складываются по двум основным статьям: оплата за ресурсы (газ, вода, тепло, электроэнергия) и содержание непосредственно домов (внутридомовых коммуникаций, конструкции дома, уборка помещений общего пользования, вывоз мусора и т. п.). С 1 января 2010 года весь жилой фонд нашей необъятной Родины передан в руки собственников, то есть размер трат по второй статье отныне мы определяем сами. За муниципалитетами оставлена незначительная доля жилья. Знаем ли мы это, осознаём или нет, но почти целый год мы управляем собственным жильём самостоятельно. Независимо от того, какую форму самоуправления мы выбрали — создали товарищество собственников жилья и наняли специалистов, которые обслуживают наш дом, или решили «отдаться» в руки одной из управляющих компаний, — мы имеем возможность влиять на тарифы по содержанию жилья. Конечно, далеко не всем известно о свалившейся на них «свободе». Многие рязанцы даже не имеют представления о том, кто, согласно действующему законодательству, обслуживает их жильё. Наши занятость, инертность и объективная сложность бесконечных реформ ЖКХ привели к тому, что в большинстве случаев наше жильё автоматически попало в управление УК, созданной, чаще всего, путём реорганизации бывшего ЖЭУ, ещё с советских времён обслуживающего наш дом. Но каким бы ни был путь «самоопределения», суть формирования тарифов на содержание жилья не меняется.

В идеале размер оплаты для каждого владельца квартиры многоквартирного жилого дома должен складываться следующим образом. Во-первых, есть, условно говоря, каждодневные потребности, а есть потребности на перспективу, но которые требуют учёта уже сегодня. К постоянным затратам относятся уборка помещений, придомовой территории, вывоз мусора, а также всё то, что собственники сочтут необходимым, например, стрижка газонной травы, содержание декоративных кустарников или найм консьержа. Путём подсчёта общих ежемесячных затрат на эти работы и деления полученной суммы на всех собственников мы получаем одну часть будущего ежемесячного платежа. Здесь нужно иметь в виду, что тарифы на вывоз мусора (ТБО) и, например, обслуживание лифтов регулируются муниципалитетом. Происходит это потому, что организации, занимающиеся данными видами услуг, пока являются монополистами — в этой сфере до сих пор нет конкуренции, а значит, у нас, собственников, нет выбора.

К первой части «первой статьи» расходов на ЖКХ необходимо прибавить затраты на перспективу. Для этого собственники самостоятельно или с помощью приглашённого специалиста проводят инвентаризацию своего дома и определяют перечень работ: например, утепление стен, ремонт крыши, косметический ремонт помещений общего пользования (лестничных пролётов, площадок и т. п.). Эти работы нужно осметить. И наконец, устанавливаются сроки. Сметная стоимость работ также раскидывается на всех собственников и распределяется на намеченный период времени. Получаем вторую часть будущего ежемесячного платежа «за квартиру». Так как кто-то должен выполнять все запланированные нами каждодневные и перспективные работы (нанятые специалисты или сотрудники УК), то к нашим уже выясненным двум частям прибавляются затраты на оплату этих работ и налоги. Таким образом, должен складываться ежемесячный платёж за содержание жилья. Если мы не делаем это сами, как предусматривает Жилищный кодекс, то за нас это делает кто-то другой, например, та же управляющая компания, в руки которой мы попали в силу собственной лености или неинформированности. Конечно, данный подсчёт очень условен, но он приведён лишь для того, чтобы был понятен принцип формирования размера квартплаты.

Ситуация осложняется ещё и тем, что подсчёты затрат на необходимые работы могут привести к многомиллионным суммам, например, в тех случаях, когда жилые дома имеют высокий процент износа. Понятно, что жильцам не под силу привести такой дом в порядок самостоятельно. Для разрешения этой задачи был создан Фонд содействия реформированию ЖКХ, который «раздавал» деньги «нуждающимся» с условием, что владельцы жилья определятся с формой самоуправления и выразят готовность оплатить 5% от требуемой суммы, скажем, на капитальный ремонт кровли. Для социально незащищённых групп (пенсионеры, инвалиды и т. д.), для которых получаемый в результате самоуправления размер квартплаты также может оказаться неподъёмным, государство предусмотрело льготы. То есть выразило готовность брать на себя часть затрат на коммунальные услуги, что и делает путём перечисления компенсации персонально каждому, кто входит в социально незащищённую группу. Итак, содержание жилья — это первая и самая демократичная статья наших жилищно-коммунальных расходов. Вторая статья формируется из оплаты за потребление энергии, газа, воды и тепла. В идеальном варианте она должна определяться так, как это происходит в странах с развитой экономикой, то есть в Европе и США, будь они неладны. Собственники объявляют конкурс на тему «Кто быстрее, лучше и дешевле обеспечит нас всем необходимым», и ресурсоснабжзющие организации начинают борьбу за их деньги. В России нет конкуренции среди ресурсо-снабжающих компаний, поэтому мы вынуждены пользоваться тем, что имеем, и терпеть такие ситуации, как отсутствие в наших домах горячей воды несколько месяцев кряду.

Кроме всего прочего, у наших «монополистов» перманентно не хватает денег на эффективное функционирование, поэтому они ежегодно повышают стоимость своих услуг, то есть происходит рост тарифов. Действительно ли их положение настолько бедственное, нам знать, видимо, не положено — результаты аудита этих компаний не предаются широкой огласке. В данном вопросе мы можем полагаться только на выбранную нами власть, которая следит за тем, чтобы нам жилось как можно лучше. Реализуя свои функции, государство в лице Федеральной службы по тарифам (ФСТ), созданной в 2006 году, проводит анализ экономического благополучия в каждом из регионов РФ и устанавливает предельный максимум, на который могут рассчитывать ресурсоснабжающие организации при очередном повышении тарифов на свою продукцию. Кстати, федеральным законодательством установлено, что пересмотр или изменение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги может осуществляться не чаще раза в год. Затем на основе решения ФСТ региональные энергетические комиссии (РЭК) устанавливают этот предел для муниципалитетов. И уже муниципальные власти окончательно утверждают стоимость коммунальных услуг для населения, которая и попадает в наши ежемесячные платежи. Прибавляем сюда расходы из «первой статьи» и получаем итоговую сумму, которую по привычке многие называют «квартплатой». Понятно, что оптимизировать свои расходы на ЖКУ мы можем лишь в рамках оплаты за содержание жилья.

Между тем, известно, что рост тарифов на ЖКУ в нашей стране носит опережающий характер. То есть стоимость услуг дорожает быстрее, чем официальный уровень инфляции. Эксперты уверены, что они (тарифы) уже сегодня не соответствуют уровню доходов населения страны и дальнейший их рост может привести к повышению социальной напряжённости в обществе. Эксперты отмечают, что цены на жилищно-коммунальные услуги, как и на всё остальное, связаны с общими экономическими процессами в стране. Не секрет, что проблема роста цен на топливно-энергетические ресурсы является самой сложной для всех отраслей экономики. И всё же снизить тарифы на коммунальные услуги возможно. Для этого необходимо, для начала, снизить уровень износа основных фондов хотя бы до 30-35% с сегодняшних 50%. Ведь нынешний рост тарифов государство объясняет, прежде всего, катастрофическим износом сетей. Сделать это можно, вкладывая больше средств в модернизацию сетей — естественно, не за счёт собственников жилья.



Юрий Корчагин, генеральный директор ООО «УК «Интерстройсервис»
— УК были созданы, в том числе, для обеспечения максимального удобства собственников в управлении своим жильём. Между тем, далеко не все, кто назвал себя управляющей компанией, действительно выполняют предусмотренные для этой организации функции. Мы взяли на себя всю организацию облуживания дома, в том числе взаимоотношения с ресурсоснабжающими компаниями, работаем по принципу «единого окна», когда жильцы по всем вопросам обращаются только к нам. Но это обстоятельство ставит нас в очень жёсткие рамки. Например, факты несвоевременной оплаты жильцами услуг ЖКХ не ушли в прошлое, это до сих пор повсеместное явление. А управляющая компания обязана в определённые сроки рассчитаться за потребление газа, света, электроэнергии. Поэтому поступившие средства от жильцов в первую очередь направляются в соответствующие организации. То, что осталось, распределяется на текущие расходы по содержанию жилья и на зарплату сотрудников УК. Так как тарифы на ресурсы постоянно растут, планировать какие-либо улучшения по содержанию жилья очень трудно — ведь на это тоже нужны средства. В скором времени ситуация ещё усложнится. Ведь подавляющее большинство управляющих компаний работают на упрощённой системе налогообложения. Как известно, с нового года все субъекты переходят на единые налоги, значит, наши затраты также возрастут. Откуда взять дополнительные деньги? Либо увеличить квартплату, либо оптимизировать расходы на содержание жилья. А ведь тому же дворнику нужно повысить зарплату — ведь стоимость прожиточного минимума тоже не уменьшается.

Сергей Ермаков, заместитель председателя ТСЖ
— Мы, к сожалению, ещё не готовы к самоуправлению. Очень трудно собирать с жильцов даже установленные общим собранием платежи. Рост тарифов всех только раздражает, многие отказываются платить. Мы уже сталкивались с ситуацией, когда в нашем доме отключали электроэнергию за неуплату. Хорошо ещё, что мы живём в относительно новом доме, где не требуется серьёзных вложений в его содержание. Как люди справляются с ситуацией в старом фонде, мне даже представить трудно.

Людмила Гилёва, бухгалтер ТСЖ
— Если бы из года в год стоимость материалов и услуг была стабильной, то ни о каком повышении тарифов речи бы не шло. Между тем, только в течение минувшего лета дважды повышались цены на строительные материалы. Мы рассчитываем объёмы работ по каждому нашему дому, формируем затраты на содержание и текущий ремонт индивидуально, в зависимости от реальных потребностей. В одном доме на собранные от населения деньги ремонтируются подъезды, в другом — выполняется ремонт подвальной разводки и т. д. Жильцы, заселившиеся в новые дома, находятся в более выгодном положении, так как их домам не требуется масштабный ремонт и часть собранных средств поступает в накопительный фонд. Жителям же домов, возраст которых — двадцать и более лет, невозможно сразу «вытянуть» ремонт инженерных коммуникаций и конструкций.