Работать по-честному

— Дмитрий Викторович, в Рязани в последние годы наблюдался строительный бум. Насколько оправданы такие объёмы вводимого жилья?
— Есть принцип, по которому живёт любой город мира и из которого исходят во всем. Я говорю о градообразующей базе. Это места приложения труда. Растёт эта база — пропорционально растёт объём жилья. В связи с объективными экономическими событиями у нас в Рязани, как и во многих других городах России, градообразующая база сокращается, а количество жилья увеличивается. Что необходимо делать с градостроительной точки зрения в такой ситуации? Совершенно очевидно: привлекать людей из других регионов.

— Может быть раньше просто не хватало жилья?
— Не уверен в этом, зато абсолютно уверен в том, что столько жилья, сколько построено сегодня, рязанцы не купят. Да, застройщики говорят, что у них до 90% квартир покупают горожане с целью улучшения условий проживания. Но уже две Рязани практически построено! И такие объёмы строительства непременно должны привлечь жителей из других регионов: Москва рядом, цены на жильё терпимые. Хотя при этом расходуется земля в нашем городе, а недвижимость работает на жителей других городов. Но другое дело, когда без роста градообразующей базы Рязань заселяется извне, усиливая конкуренцию за рабочие места и, в конечном счёте, влияя на показатели безработицы. Последствия могут быть серьёзными, вплоть до падения строительного рынка. Примерно в течение полутора лет это происходит в Москве — там сейчас крайне низкие продажи. Покупательская способность людей иссякла, и рынок замирает. Программа реновации в Москве — это один из способов удержать строительную отрасль. Ещё чуть-чуть, и мы придём к этому же. Уже сейчас в Рязани строится, в основном, жильё эконом-класса. Дальше двигаться некуда. Чтобы всё это продавалось, застройщики играют ценами. Пошли жильцы из других регионов, желающие переехать поближе к Москве. А работать-то где?

— И какой выход?
— Я считаю, что сейчас нужно в первую очередь поддерживать инвестора, который будет создавать рабочие места, причём базовые. Когда у нас начнёт расти градообразующая база, тогда сразу заработает и рынок жилья, возникнет спрос внутри города, повысится покупательская способность жителей, все отрасли экономики потянутся вслед за этим. А просто строить пока вроде бы есть спрос — явление опасное.

— Вы уже говорили о том, что есть и ещё одна проблема. Нормальная застройка предполагает высотные дома на окраинах города и сохранение низкого центра. У нас же сложилась иная история. Город графически выглядит, как купол — высотки уже построены в центре. Как с этим быть?
— В том-то и дело. Если уж строиться, то на столетия. Ошибки в градостроительстве и архитектуре дорого обходятся. Если посмотреть Генплан города, то мы увидим в центре обозначенную сиреневым цветом историческую зону, а уже совсем рядом красным обозначена зона многоэтажной застройки. По действующим Правилам землепользования и застройки Рязани застройщики могут выходить с предложениями по внесению изменений, выносить их на публичные слушания и менять параметры по плотности застройки и увеличению допустимой этажности. У нас прописана плотность 8,5 тысячи квадратных метров на гектар, по факту же доходит до 50-55 тысяч. И это не нарушение. Просто в Правилах землепользования и застройки не обозначены рамки. Такими темпами центр города в скором времени у нас окажется в колодце, за забором высотной застройки. Необходимо сохранять историческую среду, причём не только памятники, но и сам масштаб застройки. Я считаю, что это тоже предмет охраны. Это определённая эпоха, определённые приёмы и, надо сказать, максимально гуманная среда. Если её оградить стеной многоэтажной застройки, то предмет охраны во многом потеряет свой смысл. Надо всё-таки сохранять силуэт города в целом, и центр — его неотъемлемая часть. Город должен выглядеть так — невысокий центр, а от него ступенями застройка поднимаемся вверх на периферию.

— Но так уже не получится. В центре уже стоят новые высотки. На дискуссионном клубе «Коловрат» вы приводили в пример улицу Есенина, на одной стороне которой нельзя строить 26-этажки, а на другой — уже можно. Но извините, кого мы обманываем, улица Есенина — это почти центр города, особенно если смотреть силуэт в профиль, и уже сегодня эти высотки доминируют над Рязанским кремлём…
— Я процитирую главу региона Николая Любимова, который сказал, что надо сохранить то, что ещё осталось. Отдельные диссонирующие объекты — это не самый страшный вариант. Если не внести изменения в Правила землепользования и застройки, не принять новый проект зон охраны, который не так давно был подготовлен, но пока не принят, то мы получим частокол высоток вокруг центра и в самом центре.

— Город же может регулировать этот процесс?
— У нас не так много рычагов воздействия. Вот, например, Градостроительный кодекс РФ. Он практически полностью ориентирован на интересы застройщиков. Там, в частности, обозначено, что на новой территории застройщик вообще не обязан делать проект планировки, обеспечивающий сбалансированное развитие территории. В этой связи меня очень порадовали тенденции последнего времени, которые происходят в области: речь идёт о возможной инициативе по внесению изменений в том числе и в федеральное законодательство. Мы руки не опускаем. Нужно использовать все те инструменты, которые есть.

— Какие?
— Один из них — это закон о местном самоуправлении, в котором сказано, что вопросы благоустройства территории относятся к компетенции муниципальных образований. Это, в частности, фасады. То есть мы можем влиять на облик. Далее — это Правила землепользования и застройки. Это свод правил и параметров для каждого участка.

— Вы уже анонсировали некоторые решения, принятые в отношении строительства в городе. Предполагается некий мораторий на высотность. Отдельные предложения подготовлены по Солотче. В чём их суть?
— Речь идёт о Правилах землепользования и застройки Рязани, с которыми надо серьёзно работать. Я могу только аплодировать той политической воле, которую проявляет глава региона и даёт соответствующие поручения. Мы видим три этапа работы с Правилами. Конечный приходится на 2020 год. Именно тогда мы должны будем разработать новый Генеральный план Рязани. Тогда же будут окончательно откорректированы Правила землепользования и застройки. Работа уже началась. Предполагается несколько этапов публичных обсуждений, чтобы учесть мнения граждан, проживающих на разных территориях города. До этого момента мы будем вносить изменения в действующие документы, чтобы приостановить возникающие негативные явления в городе.

Проблема состоит в том, что в Правилах землепользования и застройки Рязани, как я уже говорил, для многих зон не ограничены режимы. Сейчас в зоне многоэтажной застройки написано — высота 5-12 этажей и выше. По такой логике можно написать «5-120 этажей и выше» — это то же самое, что и «5-12 этажей и выше». Поэтому мы подготовили на первом этапе ряд предложений по внесению изменений в Правила землепользования и застройки. Сначала в Рязанскую городскую Думу будут направлены предложения по изменению правил в отношении Солотчи, примерно через месяц — по остальному городу. Смысл какой: сейчас, чтобы не менять Генплан, так как до 2020 года будет разработан новый, мы просто попытаемся отрегулировать параметры для действующих Правил землепользования и застройки, не меняя границ зон. Хотим ограничить коэффициент увеличения плотности и этажности, с которыми застройщик может выходить на публичные слушания. Кроме того, я считаю, что мы должны чётко обозначить территории комплексного устойчивого развития территорий, предполагающие полноценную социальную инфраструктуру. Если застройщик не будет планировать детские сады и школы, то речь может идти об изъятии участка.

— То есть высотность будет ограничена по всему городу, а не только в центре? Нельзя ли всё же разделить и ввести мораторий только на центр?
— К сожалению, сразу нет. Тогда необходимо менять весь Генплан. Сейчас в большинстве случаев что можно на периферии, то разрешено и в центре, поскольку это одна и та же зона. Хотя периферии города должно уделятся не меньшее внимание, чем центру. Но предполагаемые ограничения — мера в любом случае временная. Мы планируем, чтобы не ждать 2020 года и не останавливать процесс, параллельно с разработкой нового Генплана внести изменения в действующие Правила землепользования и застройки, чтобы уже в 2018 году улицы были ранжированы по этажности в зависимости от расположения и близости к центру — чем дальше, тем выше. Это будет второй этап.

— Глава региона говорил и том, чтобы город развивался вширь, а не ввысь. Насколько это возможно, учитывая тот факт, что муниципальной земли у нас немного, и она в основном частная?
— На мой взгляд, это правильная позиция не только с экономической, но и градостроительной точки зрения. Расширение города позволит, в том числе, «оттянуть» инвестора от центра и от Солотчи. У нас действительно серьёзная проблема с муниципальной землёй. Поэтому и выскакивают точечные проекты — земля-то частная. Приходит землепользователь, участок его находится в зоне многоэтажной застройки, и попробуй ему противостоять. Счастье ещё, что при строительстве домов выше 27 этажей включаются дополнительные требования по пожарной безопасности, то есть этажи выше становятся дорогими. Это сейчас и сдерживает высотность. Если немного изменятся технологии или технические требования, то мы тут же получим 40-этажки. В том числе и поэтому так важно оперативно внести изменения в документы. При этом хочу подчеркнуть, что застройщик нам не враг. Строительная сфера — это налоги, рабочие места и занятость. И я уверен, что в работе с застройщиком всегда можно найти компромисс, чтобы и ему было интересно, и город защищал общие интересы, Главное, работать по-честному.

Если же вернуться к расширению города, то единственный путь сейчас — выкуп земель. Тогда город сам сможет балансировать развитие территории. Мы будем делать проекты планировки территории, и уже на такие участки можно будет пускать инвесторов, которые будут обязаны выполнять обозначенные условия. Но речь должна идти о больших территориях. Выкупленный гектар ничего не решит. И когда инвестор будет видеть перспективу, он сможет планировать свой бизнес на 5-10 лет вперёд и спокойно работать.

По развитию также есть некоторые проблемы. В Генплане сейчас заложена линейная структура. У нас есть примеры линейных городов — Сочи, Волгоград, Тольятти, которые растянуты в линию. Рязань у нас сегодня по длине равна ширине Москвы, почти 30 километров (столица — 30 на 40 километров). Но линейный город — это плохо, это, наверное, самая несовершенная городская планировочная структура. Это автоматически провоцирует транспортные проблемы, поскольку всё движение осуществляется через центр. А есть такое понятие, как ежедневные маятниковые миграции, трудовые миграции: люди ездят на работу и обратно, на отдых. В итоге идёт перегрузка магистралей. Расширение города может позволить приблизиться к радиально-кольцевой планировочной структуре, и её зачатки уже есть.